بداية من مارس.. «صحة التوقيع» ليست كافية لإثبات الملكية

إن كنت ممن سيقدمون على شراء شقة أو عقار أو قطعة أرض، فاعلم أنه لن يتم الاعتراف اعتبارا من مارس المقبل بالعقود الابتدائية التي صدر حكم بصحة التوقيع عليها، وسيتعين عليك وفقًا لتعديل بعض أحكام اللائحة التنفيذية للقانون رقم 114 لسنة 1946 اتباع خطوات معينة للتسجيل بالشهر العقاري. 

 

 

 العقد الابتدائي هو بمثابة عقد عرفي بين البائع والمشتري، ليس مسجلًا بالشهر العقاري، وغالبًا ما يتم الحصول على حكم بصحة التوقيع على هذا العقد لإضفاء شرعية عليه. 

 

 

الأوراق المطلوبة 

 

وبحسب المحامي بالنقض والدستورية والإدارية العليا ياسر سيد أحمد،  فإن الأوراق المطلوبة لتسجيل العقار وفقًا للقرارات الإدارية الجديدة تتمثل في تقديم أصل البيع الابتدائي للعقار، شهادة من مجلس المدينة بأن العقار ليس به مخالفات بناء، تقديم صورة للبطاقة الشخصية الخاصة بالبائع والمشتري مع الاطلاع على الأصل. 

 

 كذلك مطلوب رفع دعوى صحة ونفاذ عقد البيع أمام المحكمة الابتدائية، مع وجوب تسجيل الحكم بعد الحصول عليه، وتقديم "شهر إرث للورثة في حالة وفاة مالك العقار، وعدم الاعتراف بإعلام الوراثة. 

 

وفيما يتعلق بما يثار بشأن إلغاء صحة التوقيع؛ قال "ياسر" لـ "مصر العربية": صحة التوقيع لم تلغ لكن ما تم إلغاؤه فقط هو نقل المرافق باسم المشترى بموجب هذه الدعوى. 

 

 

 

مع بدء تطبيق القانون الجديد لتسجيل الممتلكات بالشهر العقاري، لن يتم إدخال أو نقل ملكية عدادات المرافق كالمياه والكهرباء والغاز إلا بعد تسجيل عقد البيع رسميًا بالشهر العقاري. 

 

رسوم تسجيل الوحدة السكنية 

 

تحدد رسوم التسجيل والقيد في القانون رقم 70 لسنة 1964 وتعديلاته شاملة تكلفة الأعمال المساحية، وذلك عن كل تصرف في قطعة واحدة أو وحدة عقارية أو قيد في صحيفة وحدة عقارية، بحيث لا تتجاوز مبلغ ألفي جنيه وفقاً لما يلي:

 

  خمسمائة جنيه حتى مسطح 100م2.

  ألف جنيه حتى مسطح 200م2.

  ألف وخمسمائة جنيه حتى مسطح 300م2.

  ألفي جنيه فيما يزيد على مسطح 300م2.

 

أما بالنسبة للأراضي الزراعية والأراضي الصحراوية والأراضي البور خارج كردون المدن وما في حكمها:

 

خمسمائة جنيه حتى خمسة أفدنة.

  ألف جنيه حتى عشرة أفدنة.
 ألفي جنيه فيما جاوز عشرة أفدنة.

 

ويتعدد الرسم بتعدد التصرفات أو الموضوعات أو الوحدات العقارية أو القيود في كل صحيفة وحدة عقارية.

 

 

طرق سداد

 

الرسوم المستحقة تسدد بإحدى الطرق الآتية: (السداد النقدي، السداد عن طريق الشبكات مقبولة الدفع،  السداد عن طريق الحوالات البريدية أو الإذونات).

 

أوقات العمل

 

تعمل مصلحة الشهر العقاري والتوثيق فترتين الأولى صباحية، ويبدأ تعامل الجمهور مع الخزائن الساعة التاسعة صباحًا حتى الثانية بعد الظهر والثانية مسائية، كما يبدأ تعامل الجمهور مع الخزائن من الساعة الثانية مساءً حتى الساعة الرابعة مساءً.

 

 

 

عودة صحة التوقيع لحجمه الطبيعي

 

ومن جانبه؛ قال الدكتور أشرف فليفل، المتحدث الاعلامي لنادي أعضاء الشهر العقاري: أحكام صحة التوقيع ذات حجية ضعيفة ما لم تكن صادرة ضد مالك بموجب عقد مسجل، ولكن للأسف على مدى السنوات الماضية جرى العُرف على اعتبار حكم صحة التوقيع هو سند الملكية الوحيد للمواطن لسهولة الحصول عليه، وساعد في هذا أن الجهات الحكومية اعترفت بقوة غير حقيقة بتلك الأحكام. 

 

وتابع خلال مداخلة هاتفية له مع الإعلامي شريف عامر مقدم برنامج يحدث في مصر، عبر فضائية mbc مصر قائلًا: المادة المضافة 35 مكرر لقانون الشهر العقاري الصادرة من مجلس النواب الشهر الماضي، أعادت دعوى صحة التوقيع لحجمها الطبيعي كدعوى تحفظية، واستعاد العقد المسجل قيمته القانونية وأصبح هو سند الملكية الوحيد المعترف به. 

 

وأضاف: صحة التوقيع لم تلغ كدعوى ومازالت قائمة، ولكن للتعامل مع المصالح الحكومية لابد من وجود عقد مسجل من خلال القيام بعمل ما يعرف بالبيوع الرضائية مثل نظام بيع السيارات بين البائع والمشتري، وهناك طرق أخرى مثل استصدار أحكام صحة ونفاذ، وهذا هو الطريق الجديد. 

 

واستكمل: علمًا بأن إجراءات رفع دعوى صحة ونفاذ تكون كالآتي من خلال رفع طلب للمأمورية التي يقع في دائرتها العقار، وبعدها تتم بعض الإجراءات لحين إشهار عريضة الدعوى، ثم يتم التوجه إلى المحكمة وترفع الدعوى، لحين الحصول على الحكم النهائي المستوفي للشروط، حيث يتم إيداعه بالطريق الجديد الذي حددته المادة 35 مكرر واستحدثته، بالمكتب المختص. 

 

 

انتبه حتى لا تقع في الفخ

 

وأفاد الموقع الرسمي لمجلس الوزارء بأنك إذا اشتريت عقار (شقة أو قطعة أرض) فإنك لا تكون مالك لها إلا بعد تسجيل عقد البيع وأن الجهة المختصة بالتسجيل هي مصلحة الشهر العقاري والتوثيق ممثلة في مأمورياتها؛ ولإثبات الملكية فإن المستندات المطلوبة لإتمام إجراءات التسجيل تختلف  حسب نوع التعامل في الطلب على النحو الآتي:

 

 

 

تسجيل عقد البيع الرضائي ويضم (العقد المسجل سند ملكية البائع، كشف رسمي من الضرائب العقارية للناحية)، تسجيل عريضة دعوى صحة ونفاذ البيع بـ (إرفاق صورة ضوئية معتمدة من مقدم الطلب أو تضمين طلبك بأنه يتعذر عليك تقديم هذه الصورة)، تسجيل حكم صحة ونفاذ بيع بتسجيل العقد العرفي المنظور في الدعوى، وتقديم عريضة الدعوى من خلال الحكم المراد تسجيله وما يفيد نهائيته مع تقديم المستندات السابق بيانها، تقديم شهر إرث متوفي بإرفاق الإعلام الشرعي المثبت لوفاة المورث، مع مستندات الملكية الموضحة سابقًا.

 

 

 

 

 وفي حالة استيفائك لكافة البيانات والمستندات تؤشر المأمورية على الطلب بالقبول للشهر، وهذه الإجراءات تستغرق وقت يتراوح ما بين يوم إلى خمسة أيام في حالة استيفائك جميع البيانات والمستندات، وتحرير مشروع المحرر (نسخ مقبول للشهر ) على العقود الزرقاء المدموغة المباعة من المأمورية، وتقديمها مرفقًا  بها نفس المستندات التي سبق استلامها من المأمورية لتقوم المأمورية بمراجعة هذا المشروع، وتسليمه إليك في خلال مدة من يوم إلى ثلاثة أيام من تقديمه أو إخطارك به بريديًا في نهاية هذه المدة في حالة عدم توجهك لاستلامه، لمعرفة الشروط في الحالات الأخرى اضغط هنـــــا

 

 

بداية القصة 

 

تعود بداية قصة تلك المادة المستحدثة؛ لـ سبتمبر 2020؛ حينما  صدق الرئيس عبد الفتاح السيسى القانون رقم 186 لسنة 2020 على تعديل بعض أحكام القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقارى.

 

وتضمن القانون، الذي وافق عليه مجلس النواب، إضافة مادة جديدة برقم (35 مكررًا) وتضمنت المادة طريقًا مستحدثًا لنقل الملكية، وذلك عند وجود حكم نهائي يكون سندًا لطلب الشهر، ويثبت إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية، أو نقله، أو تقريره، أو تغييره، فأوجب على أمين المكتب إعطاء رقمًا وقتيًا شهرًا أو قيدًا في سجل خاص لكل منهما يعد لذلك بعد سداد الرسم المقرر، ويتحول الرقم الوقتي إلى رقم نهائي، وتترتب عليه الآثار المترتبة على شهر المحرر أو قيده، وذلك عند عدم الإعتراض عليه أو رفض الاعتراض.

 

 

وأتاحت المادة المضافة الاعتراض على صدور الرقم الوقتي أمام قاضي الأمور الوقتية خلال شهر من تاريخ نشره بإحدى الصحف اليومية واسعة الانتشار على نفقة صاحب الشأن، على أن يصدر القاضي قرارًا مسببًا بقبول الاعتراض وإلغاء الرقم أو برفض الاعتراض وذلك خلال سبعة أيام من تاريخ رفع الاعتراض إليه مقروناً بالمستندات المؤيدة له، ويكون القرار الصادر في هذا الشأن نهائيًا، وبذلك يُفتح باب جديد لتسجيل الملكية، ويطبق الأحكام النهائية، ويحترم حجيتها.

 

وألزمت المادة شركات الكهرباء والمياه والغاز وغيرها من الشركات والجهات والوزارات والمصالح الحكومية عدم نقل المرافق والخدمات، أو اتخاذ أي إجراء من صاحب الشأن يتعلق بالعقار إلا بعد تقديم السند الذي يحمل رقم الشهر أو القيد لضمان استمرار نقل الملكية المشهرة قانونًا. 

 

 

إصدار اللائحة التنفيذية 

 

وفي 5 يناير الماضي ؛ أصدر المستشار عمر مروان وزير العدل قرارًا بشأن تعديل مواد اللائحة التنفيذية  لقانون الشهر العقاري رقم 11 لسنة 1946 الخاصة بتسهيل شروط واجراءات  نقل ملكية العقارات. 

 

فمن خلال المادة 21 مكرر و21 مكرر أ و21 مكرر ب من اللائحة التنفيذية تم شرح آلية تنفيذ المادة 35 مكرر التي تم استحداثها مؤخرًا وصدق عليها الرئيس عبد الفتاح السيسي في 15 سبتمبر الماضي. 

 

 

 

وبحسب قرار وزير العدل تقدم طلبات تسجيل العقار من ذوي الشأن، إلى المكتب الواقع في نطاق العقار من ثلاثة نسخ متضمنة: 

 

1- بيانات الحكم المراد شهره وما يفيد نهائيته. 

2- كافة البيانات اللازمة لتعيين العقار محل الحكم. 

3-البيانات الخاصة بالتكليف إذا كان موضوع المحرر يقتضي تغييرًا في دفاتر التكليف. 

4- البيانات الخاصة بأصل الحق العيني العقاري محل الحكم. 

5- بيان الحقوق العينية المقررة على العقار محل الحكم. 

6- شهادة تصرفات عقارية. 

7-شهادة معتمدة من المحافظ المختص أو رئيس الهيئة المختص أو من يفوضه تفيد عدم وجود اي مخالفات بالعقار أو الوحدة المتعامل عليها. 

8- إقرار بقبول البيان المساحي الوارد بالحكم. 

9- إقرار بسداد الرسوم والتكاليف التي تنتج عن الاجراءات اللاحقة في الطلب أو الزائدة عن أمانة النشر.

 

 

يعطي أمين المكتب أو من ينوب عنه الطلب رقمًا وقتيًا بعد سداد الرسم المستحق، ورسم نشر الطلب، وذلك بعد التأكد من مطابقة وصف العقار محل الحكم المراد تسجيله لوصفه بالصحيقة المشهرة. 

 

وإذا كان الطلب يستلزم عرضه على مكتب تملك غير المصريين أو جهاز تنمية شمال سيناء أو يستلزم  موافقة، أو أخذ رآي اي جهة أخرى، فلا يعطى الطلب رقمًا مؤقتًا إلا بعد ورود موافقة أو رآي تلك الجهة بحسب الأحوال. 

 

ويخصص بكل مكتب سجل خاص لقيد طلبات تسجيل الأحكام، يقيد به الرقم الوقتي المعطى للطلب مبيًا به ساعة وتاريخ تقديمه.

 

ونص القرار ايضًا على قيا المكتب بنشر إعلانًا يتضمن بيانات حكم موضوع الطلب، والعقار محل الحكم، واسم المدعى عليه، ودعوى من لديه اعتراض إلى تقديم اعتراضه على تسجيل الحكم أمام قاضي الأمور الوقتية المختص خلال شهر من تاريخ النشر في الصحف واسعة الانتشار على نفقة الطالب. 

 

أما إذا انتهى الشهر المحدد ولم يقدم اعتراضًا على الطلب أمام قاضي الأمور الوقتية المختص، يتحول الرقم الوقتي المعطى له إلى رقم نهائي ولا يتحول يتحول الرقم الوقتي لنهائي إلا بعد تقديم ذوي الشأن شهادة سلبية من المحكمة المختصة تفيد بعد تقديم اعتراضات. 

 

 إذا قدمت اعتراضات على الطلب خلال المدة يصدر القاضي المختص قرارًا نهائيًا مُسببًا خلال 7 أيام من تاريخ تقديمها مقرونة بالمستندات المؤيدة لها إما برفضها أو بقبولها وإلغاء الرقم الوقتي.

 

 وإذا تقرر قبول الاعتراض وإلغاء الرقم الوقتي، يقوم قلم كتاب المحكمة بإخطار المكتب المختص بصورة رسمية من قرار قاضي الأمور الوقتية خلال 7 أيام من تاريخ صدوره ويجب على أمين المكتب في تلك الحالة التأشير بإلغاء الرقم الوقتي بالسجل المذكور.

 

ونص القرار بأنه يتعين على شركات الكهرباء والمياه والغاز وغيرها من الشركات والجهات والوزارات والمصالح الحكومية عدم نقل المرافق والخدمات، أو اتخاذ أي إجراء من صاحب الشأن يتعلق بالعقار إلا بعد تقديم السند الذي يحمل رقم الشهر أو القيد.